国务院发布关于推进城镇住房制度改革的深化及加速住房建设的通知，文号国发〔1998〕23号。通知要求各省、自治区、直辖市人民政府，以及国务院各部委和直属机构：为落实党的十五大精神，深化城镇住房制度改革，加速住房建设，特就相关问题作出如下通知：一、指导思想、目标和基本原则：首先，深化城镇住房制度改革的指导思想是，稳步推进住房的商品化和社会化进程，逐步构建符合社会主义市场经济体制及我国国情的城镇住房新体系；其次，加快住房建设步伐，推动住宅业成为新的经济增长点，持续满足城镇居民不断增长的住房需求。深化城镇住房制度改革的目的是：终止住房实物分配，逐步推行住房货币化分配；构建并完善以经济适用住房为核心的多级城镇住房供应体系；推动住房金融业务，培育并规范住房交易市场。深化城镇住房制度改革工作的核心原则包括：在遵循国家统一政策目标的前提下，各地根据实际情况独立作出决策，采取适宜措施，根据自身能力实施；同时，确保国家、单位和个人合理分担负担；实行“新建住房新政策、既有住房旧方法”的原则，实现平稳过渡，并实施综合配套措施。自1998年下半年起，我国全面停止了住房实物分配，并逐步推进住房分配货币化改革。这一改革的具体实施时间表和步骤，将由各省级政府、自治区政府以及直辖市政府依据各自地区的实际情况来决定。在住房实物分配被终止之后，对于新建的经济适用住房，将主要采取销售而非出租的方式。职工购房资金主要依赖于：工资收入、住房公积金、个人住房贷款，以及某些地区通过财政拨款、单位既有住房建设资金转换而来的住房补贴等多种途径。同时，需全面推广并持续优化住房公积金制度。至1999年年底，职工个人及单位缴纳住房公积金的比例应至少达到5%，具备条件的地区可适当提升缴纳比例。需构建完善的职工个人住房公积金账户体系，以提升住房公积金的累积效率，并持续遵循“由房委会作出决策，管理中心负责执行，银行设立专用账户，财政部门进行监管”的操作规程，强化住房公积金的管理职能。停止实行住房实物分配之后，若该地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资的比率超过4倍，并且财政及单位原有的住房建设资金能够转换为住房补贴，那么，对于无房或住房面积未达到规定标准的职工，可以实施住房补贴政策。住房补贴的具体措施由市（县）级政府依据当地具体情况制定，并需经省、自治区或直辖市政府审核通过后方可实施。此外，应构建并优化以经济适用住房为核心的住房供应体系，同时，针对不同收入水平的家庭，实施差异化的住房供应政策。低收入家庭可租住政府或单位提供的低租金住房；中等收入家庭可购买经济适用房；而收入较高的家庭则可购买或租赁市场价商品住房。住房供应的具体措施，由市（县）政府负责制定。此外，我们还将调整住房投资结构，着力推进经济适用房（即安居工程）的建设，以加快解决城镇住房困难居民的问题。新建的经济适用住房销售价格由政府进行指导，其定价依据为保本微利的准则。该住房的成本构成涵盖了七项要素：征地及拆迁补偿费用、勘察设计及前期工程费用、建筑施工费用、住宅小区基础设施建设的费用（包括小区非营业性配套设施费用）、管理费用、贷款利息以及税费等。同时，利润率被严格控制在3%以内。需实施有力手段，消除各类不合理的费用，尤其是减少征地及拆迁补偿的支出，真正减少经济适用房的建设成本，确保经济适用房的价格与中低收入群体的经济能力相匹配，进而推动居民购房。此外，廉租住房的来源可以是利用闲置的旧公有住房进行调剂，或者由政府及单位投资建设。廉租住房的租金由政府统一规定。市（县）政府负责确立具体标准，同时，对于经济适用住房和廉租住房的购买与租赁，须遵循申请与审批的程序。这些程序的具体实施细节，亦将由市（县）政府予以规定。四、持续深化现有公有住房体系改革，努力培育和规范住房交易市场领域。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发43号，以下简称《决定》）的相关要求，我们需进一步推动租金改革进程。在实施租金改革时，需充分考虑职工的经济承受能力，并将其与职工工资水平的提升相协调。在租金上涨的情况下，针对确实存在经济困难的退休和离休人员、由民政部门认定的社会救助对象以及不在职的优抚对象，各地需结合自身实际情况，制定相应的减免政策。同时，依据《决定》的相关要求，需进一步优化现有的公有住房销售工作，确保销售价格的规范性。自1998年下半年开始，公有住房的销售原则上应采用成本价，并且与经济适用住房的价格保持一致。必须确保有充足的公共住房供低收入家庭以低廉的价格租住。校园内那些不得分割或进行封闭式管理的住房不得进行销售，而教师公寓等周转使用的住房同样不得出售。具体操作需遵循教育部和建设部制定的相关规定。在对城镇职工家庭住房情况开展细致普查的同时，严格查处住房制度改革中的违规违纪现象，构建个人住房档案，拟定相关措施，率先开展试点工作。在此基础上，还需获得省、自治区、直辖市人民政府的正式批准，方可逐步放开已购公有住房和经济适用住房的交易市场。对于已购置的公有住房和经济适用住房的上市交易，实施了准入机制，其具体实施措施由建设部联合相关机构共同拟定。五、为了促进经济适用住房的快速发展，将采取一系列扶持措施。其中，（十四）经济适用住房的建设必须遵循土地利用的总体规划和城市的整体规划，同时坚持土地的合理利用和节约使用原则。经济适用住房的用地需求应在年度建设用地计划中得到全面规划，并且通过行政划拨途径进行土地供应。各地需结合自身实际情况，出台针对经济适用住房建设的支持措施。同时，需对住房的设计和建设规范进行严格把控，积极削减征地拆迁的成本，确保城市基础设施配套资金的合理调配，并对开发建设的利润进行有效控制。取消对商业网点建设费用的征收，停止无偿分配经营性公共设施。经济适用住房的开发与建设必须采用招标投标机制，通过竞争手段来挑选开发建设单位。同时，必须严格规范工程环节中的不合理转包行为，并强化对开发建设企业成本的控制与监督。在遵循城市整体规划并确保土地使用高效的前提下，我们应持续推动集资和合作建房的发展，通过多种途径加速经济适用住房的建设。同时，应当优化住宅小区的竣工验收流程，推广住房质量保证体系，实施住房和设备部件的质量赔偿以及质量保险机制，从而全面提升住房工程的质量水平。经济适用住房的建造应着力节约能源和原材料。需加速推进住宅产业的现代化进程1998年房改房政策文件，积极推广性能优越且价格公道的创新材料和住宅构件。同时，应逐步构建标准化、集约化、系列化的住宅构件及配件的生产与供应体系。六、推进住房金融业务   （二十）拓宽个人住房贷款的发放渠道，确保所有商业银行在所有城镇都能提供个人住房贷款服务。解除对个人住房贷款规模的限制，并适度延长贷款期限。   （二十一）针对经济适用住房的开发与建设贷款，实施指导性的计划管理。商业银行需在符合资产负债比例管理的规定下，优先提供经济适用住房的开发与建设所需贷款。同时，应优化住房产权抵押登记体系，推广住房贷款保险业务，以降低贷款风险，确保贷款资金的安全。此外，应调整住房公积金贷款的使用方向，使其主要用于支持职工个人购买、自建或大修自用住房。（二十四）推动住房公积金贷款与商业银行贷款融合，开展组合式住房贷款业务。住房资金管理机构与商业银行需简化流程，提升服务效能。七、强化住房物业管理（二十五）加速对现行住房维修和管理体系的改革，构建业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体制。（二十六）需强化住房交付后的维护工作，设立专项维修资金用于住房公共区域、设施及小区公共设施，同时完善业主对维修资金管理和使用的监督机制。（二十七）物业管理公司需强化内部管理，致力于提升服务质量，确保向住户提供价值匹配的服务，严禁仅收费不提供或收费过多服务不足，切实减轻住户的经济负担。物业管理领域需引入竞争机制，以此推动管理水平不断提升。相关部门需对物业管理公司实施严格监管。同时，需强化领导作用，做好统筹规划，确保改革进程顺利进行。各级地方政府应切实肩负起对城镇住房制度改革工作的领导职责。各地需依据本通知的指导原则，结合本地实际情况，拟定详细的工作计划，并提交给省级、自治区级或直辖市人民政府审批通过后方可执行。建设部门需与相关机构紧密协作，依据本通知的指示，迅速出台相应的配套措施，同时，对地方执行情况进行有效指导和监督。（二十九）强化舆论导向，积极开展宣传，更新城镇居民的住房观念，确保城镇住房制度改革能够顺利进行。严格执行纪律，强化监督监管。针对违反《决定》及本通知精神，持续执行无偿实物分配住房、低价销售公有住房、变相提升住房补贴、以成本价或低于成本价超标准出售或购买公有住房、公房私租谋取暴利等行为，各级监察机构应严肃查处，严格处理。国务院委派建设部与监察部等相关部门，共同监督本通知的执行落实情况。本通知自公布之时起正式生效。对于所有先前发布的政策与规定，若其内容与本次通知相冲突，均应遵从本通知的规定。1998年7月3日，福建省人民政府发布《关于深化城镇住房制度改革及加快住房建设步伐的通知》（闽政32号），宁德地区行政公署，各市、县（区）人民政府，省政府各部门及直属机构，各大企业，各高等院校：为全面执行国发23号《国务院关于深化城镇住房制度改革和加快住房建设步伐的通知》的要求，结合我省具体情况，特制定以下实施措施，现予以通告：一、深化城镇住房制度改革的指导理念、基础原则及近期目标；（一）深化城镇住房制度改革的指导理念是：稳步推进住房的商品化和社会化进程，逐步构建与社会主义市场经济体制及我省实际情况相匹配的城镇住房新体系；加快住房建设步伐，推动住宅产业成为新的经济增长点，持续满足城镇居民不断增长的住房需求。城镇住房制度改革的基本原则为：在国家和省级政策目标的统一指引下，地方自主制定决策，根据实际情况灵活调整，量力而行；同时，确保国家、单位和个人合理分摊负担；实行“新住房新政策、旧住房旧方法”的原则，确保平稳过渡，并综合配套实施。（三）住房制度改革的深化和住房建设的加速，其近期目标包括：全省各级市县必须在1998年12月1日之前最迟停止住房实物分配，并逐步推进住房分配的货币化进程；1999年，各市县的住房公积金缴纳比例需达到6%，具备条件的市县和单位可适当提升缴纳比例；同时，当年还将正式实施《福建省住房公积金条例》。到2000年年末，全省城镇公有住房的租金水平需达到双职工家庭平均工资的10%，而在有条件的市县，这一比例可提升至15%。同时，各市县在提高租金的同时，也应考虑与当地工资水平的提升相协调。初步构建了以经济适用住房为核心的多级城镇住房供应架构；同时，设立了并持续优化城镇住房抵押贷款体系。二、关于进一步推进城镇住房制度改革的重点政策举措，包括：在停止实物住房分配之后，若本市县一套60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年均工资之比超过4倍，且当地财政及单位原有的住房建设资金能够转为住房补贴，则该市县可对无房职工以及住房面积未达标职工实施住房补贴。对于房价收入比在4倍或以下的城市，将不予发放住房补贴。住房补贴的发放额度需依据当地经济适用住房的平均售价、员工薪资、工作年限以及住房补贴面积标准等多个因素综合计算决定。在计算住房补贴面积时，应遵循《闽政[1995]40号》文件中规定的购房面积控制标准的最高限制。住房补贴的实施细则由各市县政府依据当地的具体情况来拟定，并需经省级政府审批后方可实施。住房补贴所需资金，将通过财政预算以及单位可转换的既有住房建设资金和公有住房销售所得来筹集。具体的资金划拨和核定的方法，将由各级财政部门和住房改革部门共同制定。此外，我们还将依照“房委会决策、管理中心执行、银行专户管理、财政监督”的原则，持续优化住房公积金制度。各市县需致力于提升住房公积金的缴存比例。在编制年度财政预算时，相关财政部门需将财政出资的住房公积金纳入预算规划，并确保按时支付；对于缴纳住房公积金存在困难的单位，需经职工（股东）代表大会的批准，并依照规定程序上报审批后，方可暂时推迟缴纳。同时，各市县还需对住房公积金的管理与运用进行规范化处理。1998年年末，各市县需确保住房公积金的记账和核算落实到个人层面，并且同步设立严格的住房公积金使用审核及审批流程。住房公积金必须专款专用，任何挪用行为均被严格禁止。对于尚未实施住房补贴政策的市县，应增强住房公积金的缴纳力度，从而提升职工工资中住房消费的比例。此外，还需依据家庭收入水平，构建包含三个不同层次的住房供应体系。低收入家庭可租住政府或单位提供的低价住房；中等收入及以下家庭可购买经济适用房；而收入较高的家庭则可购买或租赁市场价住房。市县人民政府负责确定低收入、中等收入及高收入家庭的划分标准。低价住房可从退还的公有住房中调配，或由政府及单位投资建设，其租金由政府定价。新建的经济适用房原则上仅售不租。购房资格需经当地房改部门审核确认。职工用于购房的资金主要来源于：工资收入、住房公积金、个人住房贷款，以及部分地区的财政补贴、单位原有住房建设资金转换而来的住房补贴等。经济适用住房的销售价格由政府进行指导，并依据保本微利的定价原则来确定。经济适用住房的构成成本涵盖了征用土地及拆迁赔偿费用、勘察设计及前期工程费用、建筑工程费用、住宅小区基础设施及非营业性配套设施建设费用、管理费用、贷款利息以及税费等七个方面，且其利润率需控制在3%以内。购买经济适用住房和租赁廉租住房需遵循申请和审批的程序，具体操作细则由市或县级政府负责制定。依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（即《决定》）中的国发〖1994〗43号文件规定，我们需持续推动租金改革工作。在实施租金改革时，需充分考虑到职工的实际负担能力，并将此改革与职工工资水平的提升相协调。在租金调整之后，对于家庭经济条件确实困难的离退休人员、由民政部门认定的社会救助对象以及非在职的优抚对象，将实施相应的减免措施。同时，依据国务院《决定》及闽政〔1995〕40号文件的规定，需持续推进现有公有住房的出售工作。自1998年下半年开始，公有住房的出售将不再依照标准价进行，而是统一按照成本价进行。未来，售房的成本价应逐步向经济适用住房的价格过渡。对于已经空置的旧公有住房，原则上应只进行出售，不提供租赁，或者将其作为单位提供的低租金住房。对于那些在1998年12月1日之前已经立项并开始建设，预计在1999年底前完工并交付使用的单位自建住房，各单位可以继续依照国务院《决定》中规定的程序，向职工进行销售。然而，机关、学校以及当地政府规定的其他企事业单位中，那些无法分割和封闭管理的住房不得出售，例如教师公寓等周转性住房也不得进行交易。具体的销售办法将依照国家和地方政府的相应规定来执行。对于已购买的公有住房、集资建造的住房和经济适用住房的上市交易，需遵循准开、准入的规则。各市县需对城镇职工家庭的住房情况开展细致的普查，严格审查并改正住房制度改革中出现的违规违纪现象，同时建立个人住房档案。在此基础上，制定相关办法并经省人民政府审批同意后，可以先行开展试点工作，随后再逐步放开已购公有住房、集资建房和经济适用住房的交易市场。经济适用住房的建设需遵循土地利用和城市发展的整体规划，确保土地的合理使用和节约。此类住房所需用地应在年度建设用地计划中得到统筹规划，并通过行政划拨的方式进行土地供应。各市县可根据自身情况，制定相应的扶持政策，以促进经济适用住房的建设。需对经济适用住房的设计面积及装修规范进行严格把控，同时，要积极削减征地拆迁的成本，确保城市基础设施建设的资金渠道顺畅，并对开发建设的盈利水平进行有效限制。取消所有未依据法律法规设立的摊派、集资及收费项目；停止对商业网点建设费的征收；对于个人购置的经济适用住房，其固定资产投资方向调节税将享受零税率优惠；水、电增容费用将依照“对等替换”原则执行，即扣除原有基数后，新增费用将减半征收；其他经有权部门批准的行政事业性收费项目，其收费标准也将在此基础上减半；此外，将不再进行无偿的经营性公建设施划拨。开发经济适用住房需遵循招标投标原则，通过竞争机制选定开发商及设计、施工团队，以此提升住房建设质量并有效管理成本。此外，还需健全住宅小区的验收流程，推广住房质量保证、使用说明、设备部件质量赔偿及质量保险等制度。具体的管理工作则由当地房地产行政管理部门承担。在遵循城市整体规划及节约土地使用原则的基础上，我们应持续推动集资和合作建房的发展，通过多元化途径加速经济适用住房的建设进程。同时，我们倡导并激励员工积极参与由市、县政府统一组织的集资建房活动。在新房改方案实施后，集资建房的个人出资比例应确保不低于当年公有住房销售成本价的百分之七十。职工工资中住房消费的比例持续上升，因此各地应逐步将集资建房的模式转变为个人按照经济适用住房的价格进行出资。同时，停止单位新征土地用于集资建房，并严格限制行政、事业单位占用非住宅建设用地进行集资建房。对于已经停止单位集资建房的市县，应继续按照原有规定执行。此外，应扩大个人住房贷款的发放范围，使得所有商业银行都能在所有城镇提供个人住房贷款服务。解除对个人住房贷款规模的限制，并对贷款期限作出适度延长。针对经济适用型住房的开发与建设贷款，实施指导性的计划管理。在商业银行执行资产负债比例管理的规定范围内，优先支持经济适用型住房的开发建设贷款。同时，优化住房产权抵押登记体系，推广住房贷款保险业务，以预防贷款风险，确保贷款资金的安全。调整住房公积金贷款的使用方向，重点支持职工个人用于购买、建造或进行大修自用住房的贷款需求。同时，推动住房公积金贷款与商业银行贷款的融合，开展组合住房贷款业务。住房资金管理机构与商业银行需简化贷款手续，提升服务效率。加快对现行住房维修和管理体制的改革步伐1998年房改房政策文件，构建业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体系。强化住房销售后的维修管理工作，设立住房共用区域、设施和小区公共设施的专项维修资金，同时完善业主对专项维修资金管理和使用的监督机制。物业管理公司需强化内部治理，致力于提升服务品质，确保向客户提供的各项服务与费用相匹配，严禁出现只收取费用而不提供服务的现象，亦不得出现收费过高而服务不足的情况，切实减轻居民的经济负担。同时，物业管理领域应引入竞争机制，以此推动管理水平不断提升。相关部门亦需加强对物业管理公司的监督管理。三、关于房改深化方案及其相关政策的审批要求：各级相关部门制定的住房制度改革相关配套政策，需经同级别的房改领导小组或房委会审议通过，然后共同发布文件；宁德地区行政公署及各市、县政府需制定深化城镇住房制度的改革方案、住房补贴措施以及放开住房交易市场的管理措施，经省人民政府批准后方可执行；宁德地区行政公署、各市、县政府制定的深化城镇住房制度改革方案及补贴办法，应在1998年底前按照规定向上级报告，县及县级市则需在1999年3月底前上报；宁德地区、各市县的其他房改配套政策和措施，应于1999年6月底前公布并实施。四、强化领导职责，完善组织架构，实施严格监管，保障住房改革政策得到有效执行；（一）各地务必切实提升对城镇住房制度改革及住房建设领域的领导力度。各级住房制度改革领导小组更名为住房制度改革委员会（以下简称“房委会”），并对成员结构进行适度调整，以负责指导城镇住房制度改革工作。房委会的办公地点位于建设或房地产管理部门，承担着处理房委会日常事务的重任；同时，需强化舆论导向，深入开展住房制度改革宣传，引导城镇居民更新住房观念，确保住房改革措施得以顺利推行；此外，必须严格执行纪律，强化监督监管，对于违反《通知》及本意见中规定的，如继续无偿分配住房、低价出售公房、变相提高住房补贴、公房私租谋取暴利等行为，各级监察机构应严肃查处，严格处理。省人民政府要求省房委会与省监察厅共同负责对这一实施计划的执行情况进行监督。自本实施计划发布之始，除房改部门确认的集资建房项目外，各级计划部门均应暂停审批单位购建住房项目。此实施计划适用于行政和事业单位，企业则需参照此执行。本实施计划自发布之日起正式生效。我省现行的房产改革政策和相关规定中，若与本次实施的意见存在冲突，均应遵循本次实施的意见为准。国务院发布了一则关于进一步推进城镇住房制度改革、加速住房建设的通知，文号为国发[1998]23号。该通知旨在落实党的十五大精神，对城镇住房制度改革进行深化，并促进住房建设的加速。通知内容如下：一、明确了指导思想、目标和基本原则。